IRR — это та ставка дисконтирования, при которой чистая приведённая стоимость денежных потоков от объекта обнуляется. Для оценки покупки торгового помещения её удобно считать в табличном виде.
Базовые данные
Нужны три потока: первоначальные вложения (цена объекта, ремонт, юридические расходы), регулярные поступления (арендные платежи за вычетом операционных расходов) и предполагаемая стоимость продажи в конце горизонта.
Где ошибаются
Чаще всего инвесторы недооценивают расходы на простой и завышают цену предполагаемой продажи. Реалистичный IRR получается, если в расходную часть закладывать 1–2 месяца простоя в год.